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敷金の返金額をアップさせる退去立会いのポイント
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敷金返金額は、管理会社の担当者か大家が退去前あるいは後に部屋に入り、居住者同席のもと修繕箇所をチェックする、いわゆる退去立会いで決まります。 |
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「ガイドライン」を用意
この時の敷金返還額に納得がいかない時には、せっかく担当者が来ていることですからどの箇所が修繕の必要あり、そしてそれはなぜ借り主負担と判断されたのかを尋ねてみましょう。
先に述べました「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」には確かに強制力は無く、賃貸契約書が優先されることとなります。
けれども過去の裁判などではこの資料が重視され、しかも具体的な負担の基準が明記されているため交渉の強力な武器にはなります。
ホームページからプリントアウトして交渉に臨みましょう。
負担の基準
ガイドラインで家主負担とされているのは、壁や床まわりについては、畳の表替え、日照による畳の変色・フローリングの色落ち、家具の設置による床やカーペットのへこみ、画びょうやピンの跡、テレビや冷蔵庫の後ろの壁の黒ずみ、ポスターの跡の変色、クロス・ふすまの変色、クリーニングで落ちる煙草のヤニ。 |
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特約の存在
多くの場合、ネックとなってくるのが、入居時に交わした賃貸契約書の中の特約条項です。
入居の際には注意を払わない場合がほとんどでしょうが、賃貸契約書では、自然消耗および通常の使用による損耗についての原状回復を、借り主の負担とする特約を含んでいることが多いのです。
「ガイドラインに法的強制力はありませんので、こちらを優先します」と家主や管理会社は敷金返金を拒否してくるかもしれませんが、ここで諦めるのはまだ早いのです。過去ではこの原状回復特約を無効とし、敷金の全額返還が認められた判例があるのです。
その際、理由として挙げられたのが、借り主が賃貸借契約を結ぶ際、明け渡し時に負担しなくてはならない自然損耗などによる原状回復費用を予想することは困難だったこと。
また、家主や管理会社が作成した賃貸借契約書の契約条項の変更を求めるような交渉力は持っていなかったというものです。
これは、一般に誰にでも当てはまることですので心強い判例です。
これらの理由から、この件で争われた原状回復特約を、平成13年4月1日に施行された消費者契約法に基づき無効とされたわけです。
もし、退去する予定の物件がこれ以降に契約を結んだものだったのなら、交渉の余地はあるかもしれません。